Tausende Wohnungen in der Regio müssen pro Jahr neu gebaut werden - In leerstehende Wohnungen kann oft keiner einziehen - Pestel-Institut legte Wohnungsmarkt-Analyse vor

Es muss gebaut werden: Bis 2028 braucht die Regio den Neubau von tausenden Wohnungen (Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald rund 1.570 Wohnungen, Ortenaukreis rund 2.220 Wohnungen, Schwarzwald-Baar-Kreis rund 780 Wohnungen, Landkreis Lörrach rund 1.050 Wohnungen, Landkreis Waldshut rund 660 Wohnungen, Landkreis Emmendingen rund 970 Wohnungen, Freiburg rund 1.590 Wohnungen) – und zwar pro Jahr. Diese Wohnungsbau-Prognose für die kommenden vier Jahre hat das Pestel-Institut in einer aktuellen Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt ermittelt.

„Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit (im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald fehlen aktuell rund 2.200 Wohnungen, im Ortenaukreis fehlen aktuell rund 2.690 Wohnungen, im Schwarzwald-Baar-Kreis fehlen aktuell rund 860 Wohnungen, im Landkreis Waldshut fehlen aktuell rund 580 Wohnungen, im Landkreis Emmendingen fehlen aktuell rund 1.550 Wohnungen, in Freiburg fehlen aktuell rund 1.870 Wohnungen) abzubauen: Aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen. Hier geht es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.

Der Wissenschaftler erwartet, dass das Baupensum allerdings zurückgeht: Günther spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts in der Regio lediglich für eine überschaubare Anzahl an neuen Wohnungen eine Baugenehmigung
(- Ortenaukreis 345 neue Wohnungen/2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 484 Baugenehmigungen/Bereitschaft neuen Wohnraum zu schaffen innerhalb von nur einem Jahr um 29 Prozent zurückgegangen
- Schwarzwald-Baar-Kreis 70 neue Wohnungen/2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 167 Baugenehmigungen/Bereitschaft neuen Wohnraum zu schaffen innerhalb von nur einem Jahr um 58 Prozent zurückgegangen
- Landkreis Waldshut 132 neue Wohnungen/2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 187 Baugenehmigungen/Bereitschaft neuen Wohnraum zu schaffen innerhalb von nur einem Jahr um 29 Prozent zurückgegangen
- Freiburg 120 neue Wohnungen/2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 231 Baugenehmigungen/Bereitschaft neuen Wohnraum zu schaffen innerhalb von nur einem Jahr um 48 Prozent zurückgegangen)

An dem Wohnungsbedarf in der Regio ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für die Regio zahlreiche Wohnungen, die nicht genutzt werden.
(-Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald rund 4.560 Wohnungen/3,5 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 2.370 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 52 Prozent vom Leerstand
- Ortenaukreis rund 9.110 Wohnungen/4,3 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 5.200 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 57 Prozent vom Leerstand
- Schwarzwald-Baar-Kreis rund 5.720 Wohnungen/5,2 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 3.300 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 58 Prozent vom Leerstand
- Landkreis Lörrach rund 4.840 Wohnungen/4,2 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 2.400 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 50 Prozent vom Leerstand
- Landkreis Waldshut rund 4.610 Wohnungen/5,3 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 2.590 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 56 Prozent vom Leerstand
- Landkreis Emmendingen rund 2.860 Wohnungen/3,5 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand im Landkreis; rund 1.630 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 57 Prozent vom Leerstand
- Freiburg rund 2.980 Wohnungen/2,5 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand in der Stadt; rund 980 Wohnungen stehen seit einem Jahr oder länger leer; rund 33 Prozent vom Leerstand)

Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher komplett – also aufwendig und damit teuer – saniert werden“, sagt Matthias Günther.

Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand aber immer auch notwendig. „Rund 3 Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein. Schon allein, um einen Puffer zu haben, damit Umzüge reibungslos laufen können. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können. Aber es wird nur selten gelingen, Wohnungen, die lange leer stehen, wieder zu aktivieren und an den Markt zu bringen“, so das Fazit von Matthias Günther.

Denn viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen – wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit. Ein Hin und Her wie beim Heizungsgesetz darf es nicht mehr geben“, kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts. Außerdem hapere es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung.

Weitere Gründe, warum leerstehende Wohnungen nicht vermietet werden: „Immer wieder kommt bei Erbstreitigkeiten kein Mietvertrag zustande. Und oft scheuen sich Hauseigentümer auch, sich einen Mieter ins eigene Haus zu holen, mit dem sie sich am Ende vielleicht nicht verstehen“, sagt Matthias Günther. Für ihn steht deshalb fest: „Am Neubau von Wohnungen führt daher in der Regio kein Weg vorbei.“

Das Pestel-Institut hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt. Für dessen Präsidentin macht die Untersuchung eines deutlich: „Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leerstehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen. Das funktioniert so nicht. Politiker, die das gerade versuchen, betreiben Augenwischerei“, sagt Katharina Metzger. Sie erteilt damit der Aufforderung von Klara Geywitz (SPD) eine klare Absage. Die Bundesbauministerin hatte zuletzt den Menschen, die eine Wohnung suchen, geraten, aufs Land zu ziehen.

Für die Verbandschefin vom Baustoff-Fachhandel steht fest: „Der Wohnungsbau ist auch in der Regio das Bohren dicker Bretter.“ Um voranzukommen, fordert Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher bauen – und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“ Es müsse ein „starkes Abspecken“ bei Normen und Auflagen geben – im Bund, bei den Ländern und Kommunen. Katharina Metzger warnt: „Am Ende stoppen überzogene Förderkriterien, Normen und Auflagen den Neubau von Wohnungen – von hoch geschraubten Klimaschutzmaßnahmen, ohne die es keine Förderung gibt, bis zu Stellplätzen, ohne die erst gar nicht gebaut werden darf.“

Scharfe Kritik richtet Metzger an den Bund: „Es passiert zu wenig. Und was jetzt passiert, kommt zu spät. Wer 400.000 Neubauwohnungen – darunter 100.000 neu gebaute Sozialwohnungen – im Wahlkampf verspricht und im Koalitionsvertrag festschreibt, der darf nicht erst ein Jahr vor der nächsten Bundestagswahl wach werden.“ Ohne eine deutlich stärkere staatliche Unterstützung würden weder der notwendige Neubau noch die Sanierungen von Wohnungen im erforderlichen Umfang gelingen.

Außerdem kritisiert Metzger gemeinsam mit den Wissenschaftlern vom Pestel-Institut den geplanten Bundeshaushalt für 2025: Darin fehlten dringend notwendige Fördermittel für den Wohnungsneubau – allen voran für den sozialen Wohnungsbau. Der benötigt nach Berechnungen des Pestel-Instituts mindestens 12 Milliarden Euro pro Jahr von Bund und Ländern. Der Bund stelle für 2025 jedoch lediglich 3,5 Milliarden Euro bereit.

Auch die Perspektive sei schlecht: Bis 2028 wolle die Bundesregierung Sozialwohnungen mit weniger als 22 Milliarden fördern. „Das reicht hinten und vorne nicht. Und es ist ein willkürlich gegriffener Zeitraum, um eine vermeintlich hohe Milliardensumme in den Raum zu stellen. Doch die Wahrheit dahinter ist: Der soziale Wohnungsbau wird bei dieser Bundesregierung auch weiter auf der Strecke bleiben. Das müssen die Menschen den heimischen Bundestagsabgeordneten in der Regio jetzt klarmachen. Nur wenn es massiven Druck vor Ort gibt, werden diese und die kommende Bundesregierung begreifen, wie ernst die Lage ist“, sagt Katharina Metzger.

Aktuell erlebe die Wohnungsbau-Branche „einen regelrechten Absturz“. Viele Unternehmen hätten bereits Kapazitäten abbauen müssen. „Die Neubau-Zahlen gehen in den Keller. Mauerstein-Hersteller zum Beispiel schließen Werke. Die Entlassungswelle rollt: Der Bau verliert Beschäftigte – darunter gute Fachkräfte. Dabei ist das das Letzte, was sich Deutschland jetzt erlauben darf“, so Katharina Metzger.

Die Verbandspräsidentin des Baustoff-Fachhandels warnt gemeinsam mit dem Pestel-Institut vor einer „Absturz-Spirale beim Wohnungsneubau“. Die Situation sei fatal: „Wohnungsnot trifft auf Nicht-Wohnungsbau. Diese toxische Entwicklung muss dringend gestoppt werden.“ Denn Wohnungsmangel schaffe soziale Spannungen. „Wenn sich Menschen wochen- und monatelang um eine neue Wohnung kümmern müssen, dann braut sich da etwas zusammen. Das ist Gift für das soziale Miteinander in der Gesellschaft“, so Katharina Metzger.

(Presseinfo: Pestel-Institut, 21.08.2024)