Baulandpreise: Die Nachfrage bestimmt das Niveau - Sparkassen legten Grundstückspiegel vor

Am Dienstag, 18. Mai wurde in einer Pressekonferenz der Sparkassen-Immobilien GmbH Freiburg der Grundstückspiegel 2010 vorgelegt.

Bereits zum dritten Mal – und aus Sicht der beteiligten Sparkassen - einmalig in Deutschland, präsentierten die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau mit ihrer Immobilien-Gesellschaft, die Sparkasse Hochschwarzwald und die Sparkasse Staufen-Breisach ihre gemeinsame Broschüre „Auf gutem Grund“.

„Vom Schwarzwald bis zum Rhein und von der Ortenau bis ins Markgräflerland“, so Vorstandsmitglied Erich Greil, erfasse die Broschüre die Grundstückswerte für privates Bauland aus den Geschäftsgebieten der beteiligten Sparkassen. „Damit, so Erich Greil, wird der Stadtkreis Freiburg, der Landkreis Emmendingen und fast der gesamte Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald abgedeckt.“

Alle wichtigen Städte und Gemeinden seien mit ihren Bodenpreisen erfasst. Die vielfältigen, geschäftlichen Aktivitäten der Sparkassen rund um die Immobilie würden sich in der Broschüre wiederfinden, betont der Vorstand. Denn nicht nur in der Immobilienvermittlung, sondern auch in der Baufinanzierung ging es immer auch um Bodenwerte. Hier würden die Sparkassen wegen ihrer regionalen Präsenz über ein umfangreiches und detailliertes Wissen verfügen.

Das Thema „Immobilien“ habe in der Bevölkerung einen hohen Stellenwert und die Grundstückspreise seien der Hebel für Kauf- und Mietpreise. Der Zusammenhang
zwischen teurem Bauland und hoher Miete ließe sich am Beispiel Freiburg besonders deutlich darstellen. Mit dieser interessanten Broschüre wollen die beteiligten Sparkassen die Märkte transparenter gestalten. Die kompakte Übersicht schaffe somit einen hohen Nutzen sowohl für private als auch berufliche Grundstücksgeschäfte.

Für die in der Broschüre aufgeführten Standorte wurden die Preise in Bandbreiten
angegeben um die unterschiedlichen Lagequalitäten eines Standortes abzubilden. „Die Preise sind aktuell und detailliert“, so Thomas Schmidt, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Als Quelle dienten die Erhebungen der Gutachterausschüsse und eigene Aufzeichnungen. Die genannten Preise seien zudem Preise für „privates Bauen“. Baugrundstücke, die auch der Wohnbebauung dienen, aber wegen der baulichen Ausnutzung für eine Bauträgermaßnahme geeignet wären, lägen im Durchschnittspreis etwa um 30% höher. Auch nicht zu verwechseln seien diese Preise mit den innerstädtischen Grundstücken, die gewerblich genutzt werden. So wirft die Bodenrichtwertkarte der Stadt Freiburg zum Beispiel für die mittlere Kaiser-Joseph-
Straße (Bertoldsbrunnen) einen Wert von 6.500,- €/m² aus.

Die ausgewertete Region mit ihren Teilmärkten werde naturgemäß von der
Stadt Freiburg dominiert. Hier wohnen die meisten Menschen und hier würden
die höchsten Preise verzeichnet. In der Auswertung wären Preisdifferenzen
bis zum 15-fachen Wert zwischen Bauplätzen in Buchenbach-Falkensteig an
der B 31 mit ca. 40,- €/ m² und an den Hanglagen von Freiburg-Herdern mit ca.
600,- €/m² festgestellt worden. „Tendenziell, bemerkt Thomas Schmidt, entwickeln
sich die Preise lokal immer differenzierter. Im Vergleich zur letzten Erhebung
seien die Preise in den gefragten Lagen teilweise bis zu 6% gestiegen,
während in weniger nachgefragten Lagen die Preise überwiegend stabil blieben.
In der 10-Jahres-Betrachtung hätten sich die Grundstücke in Freiburg um
ca. 30% verteuert.

Das uneinheitliche Bild der Preisentwicklung habe sich seit der letzten Erhebung
verstärkt. „Man kann schon lange nicht mehr alles über einen Kamm
scheren“, stellt Thomas Schmidt fest.

Im Durchschnitt koste ein Bauplatz in der Stadt Freiburg - sofern vorhanden -
etwa 470,- €/m² in den westlichen Außengemarkungen dagegen ca. 320,- € bis
390,- €/ m². Laut dem Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-
Gesellschaft, Thomas Schmidt, werden für Freiburger Spitzenlagen wie Herdern
oder Lorettoberg auch über 650,- €/m² bezahlt. Die durchschnittliche Bauplatzgröße
in Freiburg läge bei etwas über 450 m² (incl. Außengemarkungen).

Im Nördlichen Breisgau bestünde ein Preisgefälle zwischen Freiburg nahen
Standorten wie zum Beispiel Denzlingen mit bis zu ca. 400,- € / m² und den
Gemeinden im Nördlichen Kaiserstuhl und an der Grenze zur Ortenau mit ca.
130,- €/m². Natürlich unterbräche die Kreisstadt Emmendingen mit bis zu 350,-
€/m² und auch darüber, dieses Gefälle. Strukturell seien die Preise entlang der
Bundesstraße 3 höher als zum Beispiel in Freiamt. „Entscheidend ist die Infrastruktur“,
so Thomas Schmidt. Auch Endingen bilde wegen seiner guten Infrastruktur
eine Ausnahme. Mit bis zu 300 €,-/ m² würden die Endinger Emmendinger
Preise erreichen. Hohe Preise würden auch in Waldkirch registriert. Die
zweitgrößte Stadt des Landkreises profitiere von einer guten Infrastruktur
(Breisgau S-Bahn!) und einer reizvollen Landschaft ebenso, wie durch ihre Nähe
zu Freiburg. Hier liegen die Spitzenpreise bei bis zu 430,- € / m² für erschlossenes
Bauland.

„Die günstigsten Grundstücke in unserem Geschäftsgebiet sind im Landkreis
Emmendingen in Simonswald und Prechtal ab 75,- €/m² zu haben“, sagt Thomas
Schmidt. Dort wohne es sich nicht nur schön, sondern dort ließe es sich
auch preiswert bauen.

Der Immobilienmarkt im Bereich der Sparkasse Hochschwarzwald sei zweigeteilt.
Einerseits das Dreisamtal mit seiner Nähe zu Freiburg. Andererseits „auf
der Höhe“ die Region um Titisee-Neustadt. „Kirchzarten ist der Spitzenreiter“,
berichtet Martin Nutto von der Sparkasse Hochschwarzwald.
Mit teilweise weit über 500,- € /m² habe man in Kirchzarten Freiburger Preise.
Auch in Stegen und in Buchenbach lägen die Preise deutlich höher als im Rest
des Geschäftsgebietes. Diese Preiskategorie würde im Hochschwarzwald nur
noch von Titisee-Neustadt erreicht. „Im Schwarzwald lässt es sich günstig kaufen“,
so Martin Nutto. Im Allgemeinen lägen die Baulandpreise hier unter 200,-
€/m². Touristisch beliebte Standorte wie St. Peter oder Hinterzarten würden
hier die Ausnahmen bilden. Nahe zur Baar würden die Preise im Durchschnitt
unter 100,- €/m² für erschlossenes Bauland rangieren.

Ganz so preiswert stelle sich der Bereich zwischen Breisach und Staufen nicht
dar. „Wir partizipieren voll am Siedlungsdruck aus Freiburg“, meint Willi Baur
von der Sparkasse Staufen-Breisach. So kämen etwa 50% der Freiburg-Pendler
aus dem Geschäftsgebiet der Sparkasse. „Die Spitzenpreise in unserem Geschäftsgebiet
werden mit bis zu 450,- €/m² in Staufen und Bad Krozingen erzielt“,
erklärt Willi Baur. Die günstigsten Preise verzeichne Bremgarten. Hier
gäbe es erschlossenes Bauland bereits ab 100,- €/m². Der häufigste Wert zwischen
Münstertal und Breisach läge bei etwa 200,- €/m². Während im Kaiserstuhl
die 200,- € - Grenze im Mittel unterschritten würde.

„Über die größten Flächenreserven verfügt Breisach“, hält Willi Baur fest. Die
Europastadt am Rhein verfüge über eine hervorragende Infrastruktur und böte
mit der Breisgau-S-Bahn eine attraktive Anbindung an Freiburg.
Insgesamt reflektiere die Broschüre „Auf gutem Grund“ eine sehr heterogene
Region über die Grundstückspreise wieder. Die Herausgeber wollen diesen
Grundstücksspiegel auch in Zukunft fortschreiben und hoffen damit einen Beitrag
zu mehr Markttransparenz geleistet zu haben.

(Presseinfo: Patricia Brecht, Sparkasse Freiburg – Nördlicher Breisgau vom 19.5.109